住所変更登記の義務化｜売る前に売主が自分ですることはある？期限と書類がチャートで分かる
売主さんに「住所変更の登記、売る前に自分でやっておくべき？」と聞かれました
戸建ての売却のご相談を受けています。売主さんは10年ほど前にいまの家へ引っ越していて、登記簿の住所は前の住所のままのようです。「住所変更の登記が義務になったとニュースで見た。売る前に自分でやっておかないといけないのか。罰金もあるのか」と聞かれて、うまく答えられませんでした。
売る前に、売主さんが自分で住所変更の登記をしておく必要はありません
住所変更の登記は、決済の日に、売買の登記と同時に司法書士が申請します。売主さんには「売るときに一緒に済ませます」とお伝えください。
| 住所変更の登記の期限 | |
|---|---|
| 令和8年3月31日までに住所が変わった | 令和10年3月31日まで |
| 令和8年4月1日以降に住所が変わった | 住所が変わった日から2年以内 |
ご相談の売主さんのように令和8年4月より前に引っ越している場合、期限は令和10年3月31日で、まだ過ぎていません。決済の日に住所変更の登記もするので、この期限には間に合います。
売主さんが心配されている「罰金」（過料）を科されることもありません。過料は、登記官から催告を受けても正当な理由なく登記しなかったときに、登記官が裁判所に知らせて、裁判所が科すものです。
住所・氏名が違っているかどうかは、司法書士が確かめます
登記事項証明書に載っている売主さんの住所・氏名と、住民票の写しなどを見比べます。
- 登記簿の住所と、いまの住所が同じか？引っ越していなくても、住居表示の実施で住所の表記が変わり、登記簿と違っていることがあります。どんなときに登記が要るかは、売主さんの住所が登記簿と違うときにまとめています。
- 引っ越しが1回か、何回もあるか？1回なら、住民票の写しに前の住所が載っていることが多く、それで住所が変わったことを証明できます。何回も引っ越していると、本籍地で取る戸籍の附票の写しなどが要ります。
- 氏名も変わっているか？結婚・離婚などで氏名が変わっていれば、戸籍の謄抄本で氏名の変更を証明します（氏名が変わっているとき）。
売主さんの事情ごとに、期限と要る書類が変わります
引っ越した時期と氏名の変更を選ぶと、その売主さんの期限と書類が分かります
担当者の方が売主さんから聞いている範囲でお答えください。登記簿と違っているかどうかは、司法書士が登記事項証明書と見比べます。
売主さんに「売る前に自分で住所変更すべき？」と聞かれた
売主さんがいまの住所に引っ越したのは、いつ頃ですか
7とおりを、まとめて見る
令和8年3月までに変わっていない
令和8年3月までに変わっている
期限は令和10年3月31日です。住所と氏名の変更を1つの登記にまとめて、決済の日に申請します
どの戸籍が要るかは、司法書士が確かめてご案内します。取り寄せを引き受けることもあります（氏名が変わっているとき）。
令和8年3月までに分からない
令和8年4月以降に変わっていない
令和8年4月以降に変わっている
期限は、住所が変わった日から2年以内です。住所と氏名の変更を1つの登記にまとめて、決済の日に申請します
どの戸籍が要るかは、司法書士が確かめてご案内します。取り寄せを引き受けることもあります（氏名が変わっているとき）。
令和8年4月以降に分からない
分からない
引っ越した時期が分からなくても、決済の日に売買の登記と同時に申請します。期限は、住民票の写しなどで司法書士が確かめます
- 物件の住所か、登記事項証明書（住居表示で足ります）
- 売主さんのいまの住所（聞いている住所で足ります）
住所・氏名が違っているかどうかと、要る書類は、司法書士が確かめてご案内します。
- 売主さんがほかにも不動産を持っているときは、売らない不動産の登記簿も前の住所のままになってしまいます。売主さんが希望されれば、そちらの住所変更の登記も同じ機会に申請します。どの不動産を対象にするかは、売主さんに決めていただきます。
買主さんについては、氏名のふりがな・生年月日・メールアドレスなど（検索用情報）を司法書士が聞き取り、売買の登記とあわせて申し出ます（スマート変更登記）。担当者の方にしていただくことはありません。
分かれ道の全体を、図で見る
担当者の方からいただきたいもの
最初のお問い合わせは、相談欄の3点で足ります。住所変更の登記が要るかを確かめるために、ご依頼のときに次をお送りください。
- 物件の住所か、登記事項証明書住居表示で足ります。重要事項説明のために取った登記事項証明書があれば、それをお送りください。
- 売主さんのいまの住所印鑑証明書や住民票がなくても、聞いている住所で足ります。
司法書士から、ひとこと
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
売る前に、売主さんがご自分で登記をされる必要はありません。売買の登記と同時に申請します。売主さんから聞かれて答えに迷ったら、こちらから直接ご説明します。
この場面で、当事務所ができること
- 住所変更の登記に使う書類を、売主さんに合わせてそろえます
- 売主さんから義務化について聞かれたときは、司法書士から直接ご説明します
- 買主さんの検索用情報をうかがい、売買の登記とあわせて申し出ます
- 決済予定日
- 未定なら「◯月下旬」など見込みで構いません。
- 物件の所在地
- 市区町村までで足ります。土地・建物がいくつあるかも分かれば添えてください。
- 権利証の有無
- 未確認なら「未確認」とお書きください。
決済の見込み時期・物件の所在地・権利証の有無をお知らせください。住所変更の登記が要るかどうかは、ご依頼のときに物件の住所をいただいて確かめます。
この案件を相談する受付 10:00〜19:00／見積もりは無料です。個人名・地番は最初のご連絡では不要です。「名義と登記簿のズレ」で引き受けることを見る住所変更登記の義務化で、よく聞かれること
売主さんが、自分で先に住所変更の登記を済ませたいと言っています。それでもいいですか？
構いません。その場合は、住所変更の登記がされたことを最新の登記事項証明書で見てから、売買の登記を申請します。
売主さんが「スマート変更登記の申出はした」と言っています。住所変更の登記は要りませんか？
申出をしていても、住所変更の登記がされているとは限りません。登記簿の住所が前の住所のままなら、決済の日に売買の登記と同時に申請します。
住所変更の登記にも、登録免許税はかかりますか？
かかります。売買の登録免許税とは別に、住所変更の登記の分が、登記する土地・建物の数に応じてかかります。住居表示の実施で住所の表記が変わっただけのときは、かかりません。金額は見積もりで、ほかの費用と分けてお示しします。