売買決済の実務｜見積もり
売買登記の見積もりに必要な資料｜不動産会社から依頼するときのチェック表
買主さんの資金計画に、登記費用の見積もりを入れたいです
中古マンションの購入申込みが入りました。買主さんは住宅ローンを使う予定で、資金計画に登記費用を入れてほしいと言われています。司法書士さんに見積もりをお願いしたいのですが、評価額も分からないので、何を送ればよいのか迷っています。
見積もりに使うのは、物件の住所・評価額・借入予定額です
物件の住所（マンションなら建物名と部屋番号）、固定資産税の課税明細書の写し、買主さんの借入予定額をお送りいただければ、登録免許税を含めた見積もりを出します。所有権移転の登録免許税は評価額に、抵当権設定の登録免許税は借入額に、税率をかけて計算します。
売主さんのお手元に課税明細書がなくても、そのままご依頼ください。委任状の用紙をこちらでご用意し、売主さんに書いていただいたうえで、司法書士が評価証明書を取ります。
所有権移転と抵当権設定のほかに、住所変更・抵当権の抹消・私道の持分の費用がかかることがあります
どれにあたるかは、司法書士が登記事項証明書や公図を見て調べます。
- 売主さんの住所・氏名が、登記簿と違わないか？違えば、売買の登記と同時に住所変更登記（氏名が違えば氏名の変更の登記）をするので、その費用も売主さん分としてかかります。
- 売主さんの住宅ローンの抵当権があるか？抵当権の登記があれば、抹消の登記の費用も、売主さん分として見積もりに書きます。
- 私道の持分など、ほかに売る土地がないか？私道の持分は、売る物件の登記事項証明書だけでは分からないことがあります。公図や共同担保目録で見つかれば、その土地の分の登録免許税もかかります。
見積もりの金額が変わるのは、どんなとき？
| 見積もりのどこが変わるか | 司法書士がすること | |
|---|---|---|
| 評価額があとから分かった | 所有権移転の登録免許税が決まります。 | 分かった評価額で計算して、見積もりに書き加えます。 |
| 借入額が決まった、または変わった | 抵当権設定の登録免許税が変わります。 | 決まった借入額で計算し、見積もりを改めます。 |
| 買主さんがご自身で住むと分かった | 建物が要件を満たせば、建物の所有権移転と抵当権設定の登録免許税が下がります。土地の所有権移転は変わりません。 | 要件を満たすかを見て、住宅用家屋証明書を市区町村から取ります。 |
| 権利証が見つからないと分かった | 本人確認情報を作成する報酬がかかります（権利証が見つからない売主さんの決済）。 | 売主さんとの面談の段取りをして、見積もりに書き加えます。 |
| 3月までに見積もりをして、決済が4月以降 | 所有権移転の登録免許税が、新しい年度の評価額で変わることがあります。 | 新しい年度の評価証明書を取って、計算し直します。 |
担当者の方からいただきたいもの
売買契約の前でも、そろっているものからお送りください。
- 物件の住所住居表示の住所をお書きください。マンションは、建物名と部屋番号までお願いします。登記事項証明書がお手元にあれば、あわせてお送りください。
- 固定資産税の課税明細書の写し売主さんのお手元にある、いちばん新しい年度のものです。見当たらなければ、評価証明書をこちらで取ります。
- 決済の見込み時期3月までか4月以降かで、計算に使う評価額の年度が変わります。
- 買主さんの借入予定額と金融機関名住宅ローンを使う場合です。金額が決まっていなければ、おおよその額で見積もります。
- 買主さんがご自身で住む家かどうか住宅用家屋証明書で登録免許税が下がるかどうかを判断するのに使います。
司法書士から、ひとこと
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
分からない欄は、空けたままで結構です。途中の資料で足ります。
この案件のご相談
この場面で、当事務所ができること
- 評価証明書や住宅用家屋証明書は、司法書士が取ります
- 評価額や借入額が決まったときは、見積もりを改めてお送りします
- 住所変更や抵当権の抹消など、売主さん側の費用も分けて見積もりに書きます
- 決済予定日
- 未定なら「◯月下旬」など見込みで構いません。
- 物件の所在地
- 市区町村までで足ります。土地・建物がいくつあるかも分かれば添えてください。
- 権利証の有無
- 未確認なら「未確認」とお書きください。
物件の住所と決済の見込み時期をお知らせください。課税明細書の写しと借入予定額もあれば、登録免許税まで入れた見積もりをお出しします。
この案件を相談する受付 10:00〜19:00／見積もりは無料です。個人名・地番は最初のご連絡では不要です。「売買決済の依頼」で引き受けることを見る見積もりで、よく聞かれること
課税明細書のどの数字を見ればよいですか？
登録免許税の計算に使うのは「価格」または「評価額」と書かれた欄で、「課税標準額」ではありません。写しをそのままお送りいただければ、使う欄はこちらで選びます。登録免許税だけ先に知りたいときは、登録免許税の計算ツールで概算を出せます。マンションは土地の持分の扱いがあるので、正確な額は見積もりでお出しします（敷地権がないマンション）。
課税明細書には売主さんの名前や地番が載っています。最初から送ってもいいですか？
大丈夫です。お名前や地番は、見積もりの登録免許税を計算するために拝見するだけで、ほかには使いません。
売主さんの側でかかる費用も、見積もりに入りますか？
入れます。住所変更や抵当権の抹消の費用は、売主さんのご負担とすることが多いので、売主さん分として別に書きます。