敷地権のないマンションの売買｜チャートで分かる、決済で渡す資料
登記事項証明書に、敷地権の表示が見当たりません
昭和50年代に分譲されたマンションで、売却の依頼を受けました。重要事項説明のために登記事項証明書を取ったのですが、ほかの物件にはある敷地権の表示が見当たりません。このまま決済に進めてよいものでしょうか。司法書士にお願いするときに、追加で渡すものはありますか。
敷地権がなくても売買はできます。渡すものが、敷地によって分かれます
敷地権がないと、土地は別の登記記録です。決済の日に、部屋の移転と、土地の持分の移転を同時に申請します。
契約書の物件の表示と登記簿を照らすところは、こちらで引き受けます。敷地が何になっているかは、当事務所が宅地建物取引士として重要事項説明書をつくる側の仕事もしているので、どこを見るかはご一緒できます（登記事項証明書）。
建物の登記事項証明書で分かるのは、ここまでです
重要事項説明のために取ったもので、敷地権があるかどうかまでは分かります。その先は、土地の登記記録を見ることになります。
- 敷地権の表示があれば、土地は部屋と一体で移転します敷地になっている土地の所在と地番、それに所有権の何分の何かまで書いてあります。この書き方になっていれば、申請は1件です。
- 見当たらなければ、土地は別の登記記録ですただし、敷地が売主さんたちの持ち物なのか、借りているのかまでは、建物の側からは分かりません。そこは土地の登記記録に出ています（見積もりに必要な資料）。
敷地権の登記は昭和59年に始まったもので、それより前の分譲には表示がないものがあります。
敷地が何になっているかで、渡していただくものが分かれます
お手元の登記事項証明書は、どれにあたりますか
敷地権の表示があるかどうかだけ、見てください。
マンションの媒介を受けた
建物の登記事項証明書に、敷地権の表示はありますか
4とおりを、まとめて見る
ある（土地の所在と持分が書いてある）
申請は1件です。建物の分だけいただければ足ります
- 建物の登記事項証明書
- 固定資産税の課税明細書の写し
分譲のあとに買い増した土地があると、その分だけ敷地権になっていないことがあります。契約書の物件の表示に入っているかは、一緒に当たります。
ない。敷地は売主さんたちの持ち物
決済の日に、部屋の移転と土地の持分の移転を同時に申請します
- 建物と敷地の土地の登記事項証明書
- 売主さんが買ったときの権利証
権利証が建物と土地で別々に出ていることがあります。どちらもお手元にあれば、写しをいただけると早いです。
ない。敷地は借りている
地主さんの承諾が要ります。決済の日が決まる前にお知らせください
- 土地の賃貸借契約書
- 決済の見込み時期
借地権の譲渡には地主さんの承諾が要り、ここに日数がかかります。賃借権が登記されていれば、その移転も申請します。
敷地が何になっているか分からない
土地の登記記録に出ています。一緒に当たります
- 物件の所在地か建物の登記事項証明書
- 決済の見込み時期
敷地が売主さんたちの持ち物なのか、借りているのかで、渡していただくものが変わります。申請の形と費用は、こちらでお返しします。
- 敷地が借地でも、賃借権が登記されていて敷地権になっていることがあります。そのときは1件目の道に進んでください。
敷地権があるときと、ないときで、決済までに変わるのは次のところです。古い団地のように敷地が何十筆にも分かれていると、差が大きく出ます。
| 敷地権があるとき | 敷地権がないとき | |
|---|---|---|
| いただく登記事項証明書 | 建物の分だけで足ります | 建物と、敷地の土地の分が要ります |
| 決済の日に申請する登記 | 部屋の移転だけで、土地は一体で移転します | 部屋の移転と、土地の持分の移転を同時に申請します |
| 登録免許税 | 部屋と土地の持分を合わせた評価額で計算します | 同じです。合わせた評価額で計算するので、納める額は変わりません（登録免許税）。 |
| 売主さんの権利証 | 1通にまとまっています | 建物と土地で別々のことがあります |
| 抵当権の抹消 | 部屋と敷地で2個ぶん。登録免許税は2,000円です | 敷地の筆の数だけ増えます。登録免許税は20を超えると上限の2万円です（抵当権の抹消）。 |
| 費用の出し方 | 資料がそろえば、その場でお見積もりします | 調べる量が物件で変わるので、別にお見積もりします（売買決済の司法書士費用）。 |
分かれ道の全体を、図で見る
担当者の方からいただきたいもの
この類型は、調べる量が物件によって大きく変わります。費用は別にお見積もりする形にしていますので、ご容赦ください。次の3つをいただければ、調べて額をお返しします。
- 建物の登記事項証明書の写し重要事項説明のために取ったものの写しで足ります。敷地の土地の分もあれば、あわせてお願いします。
- 固定資産税の課税明細書の写し部屋と土地の評価額が分かります。敷地が複数の筆に分かれていても、ここに並びます。
司法書士から、ひとこと
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
古い団地だと、敷地が何十筆にも分かれていることがあります。抵当権の抹消の登録免許税だけでも、2,000円で済むところが2万円です。調べる量が物件でまるで違うので、この類型は別にお見積もりしています。表示が見当たらない時点で、ひとこと声をかけてください。
この場面で、当事務所ができること
- 敷地が何になっているかを、担当者の方と一緒に当たります
- 敷地が何筆あるかまで数えて、費用をお見積もりします
- 部屋の移転と土地の持分の移転を、決済の日に同時に申請します
- 決済予定日
- 未定なら「◯月下旬」など見込みで構いません。
- 物件の所在地
- 市区町村までで足ります。土地・建物がいくつあるかも分かれば添えてください。
- 権利証の有無
- 未確認なら「未確認」とお書きください。
建物の登記事項証明書と、固定資産税の課税明細書の写しをお知らせください。
この案件を相談する受付 10:00〜19:00／見積もりは無料です。個人名・地番は最初のご連絡では不要です。「物件の照合」で引き受けることを見る敷地権がないマンションで、よく聞かれること
敷地権がないと、費用は上がりますか？
名義を移す分の登録免許税は変わりません。部屋と土地の持分を合わせた評価額で計算するのは、敷地権があるときと同じです。変わるのは抵当権の抹消で、こちらの登録免許税は不動産1個につき1,000円、上限は2万円という決まり方です（売買決済の司法書士費用）。
敷地権の表示はあるのに、別に土地の持分があると言われました
分譲のあとに買い増した土地があると、その分だけ敷地権になっていないことがあります。その持分も、部屋と同時に申請します。
売る前に、敷地権を付ける登記をしておいたほうがよいですか？
1戸の所有者だけではできません。規約を定めて、一棟の表題部を変える手続になります。そのまま、部屋と土地の両方を申請します。