売買契約書と登記簿の物件表示が違う｜チャートで分かる、決済前の照合
契約書の物件の表示が、登記簿と合っていないと言われました
見積もりをお願いしたら、契約書の物件の表示が登記簿と合っていないと言われました。契約はもう済んでいます。作り直さないと決済できないのでしょうか。売主さんにも買主さんにも、どう切り出せばよいのか迷っています。
登記の側は、登記簿の表示のとおりに進みます
契約書の書き方が登記簿と違っていても、登記は登記簿の表示のとおりに申請します。契約書に合わせて登記簿を書き換えるのではありません。
契約書をそのままにしてよいかは、重要事項説明書との整合もあるので、ご契約の側のご判断になります。どこがどう違うかを登記事項証明書と公図で照らして、分けてお返しするところまでをこちらで引き受けます。複数筆や共有持分をどう書くかは、土地の表示の書き方の記載例が参考になります。
同じ「違う」でも、中身が別です
- 見た目が違うだけのとき町名や地番の変更、住居表示の実施、表記のゆれです。売買の対象は合っているので、登記はそのまま進みます。
- 売買の対象が足りていないとき私道の持分や、分筆されたあとの筆が落ちている形です。物件の表示に足していただくことになるので、早いほど直しやすいところです（私道の持分がある売買）。
契約書に住居表示だけ書いてあると、どちらにあたるかは契約書だけでは決まりません。1つの住居表示に土地が何筆もあることがあるので、公図と登記簿で一緒に当たります。
どこが合わないかで、進め方が分かれます
契約書と登記簿を見比べて、1つ選んでください
合わないところが複数あれば、重いほうを選んでください。
契約書と登記簿が合わないと言われた
契約書と登記簿で、どこが合いませんか
4とおりを、まとめて見る
所在や地番の書き方
登記はそのまま進みます。筆が落ちていないかだけ、一緒に当たります
- 物件の所在地
- 売買契約書の物件の表示
町名や地番の変更だけなら、見た目の違いです。分筆や合筆があると、契約書の地番が別の土地になっていることがあるので、公図と登記簿で確かめます。
面積
登記はそのまま進みます。マンションはローン控除を先に見てください
- 物件の所在地
- 売買契約書の物件の表示
土地は公簿の面積のまま、マンションは壁の内側で測るので、登記簿は販売資料より小さく出ます。住宅ローン控除は登記簿の面積で見るため、50平方メートルの前後だと買主さんに効いてきます。
物件の数
物件の表示に足していただきます。契約の前に分かれば、その時点でご相談します
- 物件の所在地
- 売買契約書の物件の表示
- 決済の見込み時期
どう直すかはご契約の内容で変わるので、分かった時点でご相談します。
どこが違うか分からない
登記簿と公図で照らします。物件の所在地だけで始められます
- 物件の所在地か登記事項証明書
- 売買契約書の物件の表示
見た目の違いなのか、売買の対象が足りていないのかを分けてお返しします。
- 地積を直す登記や分筆は、土地家屋調査士の仕事になります。要りそうなときは、その時点でお伝えします。
実際に出てくるのは、だいたい次のどれかです。
| どういう違いか | 決済までにどうなるか | |
|---|---|---|
| 町名や地番が変わっている | 同じ土地の呼び名が変わっただけです | 登記はそのまま進みます |
| 契約書が住居表示、登記簿が地番 | 1つの住居表示に土地が何筆もあることがあります | 公図と登記簿で、筆が足りているかを当たります |
| 土地の面積が実測と違う | 登記簿は公簿の面積です | 登記はそのまま進みます |
| マンションの床面積が販売資料より小さい | 区分建物は壁の内側で測ります | 登記はそのまま進みます。住宅ローン控除は登記簿の面積で見ます |
| 物件の数が合わない | 売買の対象そのものが違います（私道の持分がある売買）。 | 物件の表示に足していただきます |
| 家屋番号が登記簿に無い | 表題登記がされていないことがあります | 何の建物かを確かめてからご相談します |
分かれ道の全体を、図で見る
担当者の方からいただきたいもの
どこが違うかの見当がついていなくても構いません。次の2つで照らせます。
- 物件の所在地か、登記事項証明書の写し重要事項説明のために取ったものがあれば、その写しで足ります。
- 売買契約書の物件の表示まだ契約の前なら、案の段階のもので結構です。契約の前のほうが直しやすいところです。
決済の見込み時期もあわせていただけると、直していただくことになったときの時間の見当がつきます。
司法書士から、ひとこと
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
契約書と登記簿が合っていないと言われても、たいていは呼び名が違うだけです。ひとりで抱えずに、言われた時点で声をかけてください。
この場面で、当事務所ができること
- 契約書の物件の表示と、登記簿・公図を1件ずつ照らします
- 見た目の違いなのか、売買の対象が足りていないのかを分けてお返しします
- 直していただくことになったときは、どこが足りないかをお伝えしてご相談します
- 決済予定日
- 未定なら「◯月下旬」など見込みで構いません。
- 物件の所在地
- 市区町村までで足ります。土地・建物がいくつあるかも分かれば添えてください。
- 権利証の有無
- 未確認なら「未確認」とお書きください。
物件の所在地と、売買契約書の物件の表示をお送りください。
この案件を相談する受付 10:00〜19:00／見積もりは無料です。個人名・地番は最初のご連絡では不要です。「物件の照合」で引き受けることを見る契約書と登記簿が合わないときに、よく聞かれること
契約書を作り直すことになりますか？
作り直しになることは、まずありません。売買の対象が足りていないときも、物件の表示に足していただくかたちがほとんどです。どう直すかはご契約の内容で変わるので、分かった時点でご相談します。
登記簿のほうを、契約書に合わせて直せませんか？
地積を直す登記や分筆は、売買とは別の手続で、土地家屋調査士の仕事になります。一部だけを売る契約で分筆が要るときは別ですが、そうでなければ売買の登記は登記簿のとおりに申請します。
買主さんに、面積が小さいと言われました
区分建物は壁の内側で測るので、登記簿は販売資料より小さく出ます。住宅ローン控除は登記簿の面積で見るため、50平方メートルの前後だとそこが効いてきます。税のことはご契約の側でご確認ください（見積もりに必要な資料）。